创金合信北京国资公司REIT : 2. 创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金基金份额询价公告
创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资 基金基金份额询价公告 基金管理人：创金合信基金管理有限公司 基金托管人：中国工商银行股份有限公司 特别提示 创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“本基金”）根据中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）颁布的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《基金指引》”），《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》，深圳证券交易所（以下简称“深交所”）颁布的《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》（以下简称“《业务办法》”）、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）》（以下简称“《审核指引》”）、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第2号——发售业务（试行）》（以下简称“《发售指引》”），以及中国证券业协会（以下简称“中证协”）颁布的《公开募集不动产投资信托基金网下投资者管理规则》（以下简称“《网下投资者管理规则》”）等相关法律及规定组织实施发售工作。 本次网下询价将通过深圳证券交易所（以下简称深交所）网下发行电子平台（即EIPO平台）进行，请投资者认真阅读本公告。关于不动产基金询价、定价、认购等详细规则，请查阅深交所网站（http://www.szse.cn）公布的《发售指引》。 本基金为公开募集不动产投资信托基金，发售方式与普通公开募集证券投资基金有所区别，请投资者特别关注。本基金存续期内主要投资于不动产资产支持证券全部份额，通过持有不动产资产支持证券间接持有项目公司全部股权，并通过项目公司取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金通过主动投资和运营管理，争取为投资者提供稳定的收益分配和可持续、长期增值回报。本基金投资运作、交易等环节的主要风险包括但不限于： 1、与公募基金相关的风险 集中投资风险；基金价格波动风险；基金解除风险；流动性风险；发售失败风险；停牌、暂停上市或终止上市的风险：税收等政策调整风险；受同一基金管理人管理基金之间的潜在竞争、利益冲突风险；相关交易未能完成的风险；运营管理风险；业务主体更换风险；政策变更风险；其他风险。 2、与专项计划相关的风险 专项计划流动性风险；专项计划等特殊目的载体提前终止的风险；专项计划运作风险和账户管理风险；计划管理人丧失资产管理业务资格的风险；法律与政策环境改变的风险。 3、与不动产项目相关的风险 政策风险；市场风险：办公和商业零售市场风险、市场供需及竞争性项目风险、运营收入不达预期的风险、租户行业集中度的风险；运营风险：估值相关风险、现金流预测风险、可供分配现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险、不动产大宗交易风险、资产维护及资本性支出风险、股东借款带来的现金流波动风险、不动产项目合法合规性存在缺失的风险、实际用途与规划用途不一致的风险、不动产项目装修改造事项的风险、增值税特殊税务风险、同区域内其他项目的竞争风险、不动产项目直接或间接对外融资的风险。 4、与不动产项目相关的特别风险因素 租约集中到期与企业客户集中退租的风险；租户履约风险；重要现金流提供方提前退租的风险；可能出现租金减免所带来的风险；关联方租户风险：关联交易定价不公允的风险、利益冲突与决策风险、关联方依赖及集中度风险、关联方租户履约及提前退租风险；运营支出及相关税费增长的风险；运营管理机构的管理风险；资产保险无法覆盖损失的风险；无法预测的支出的风险；意外事件、安全生产事故及不可抗力给不动产项目造成损害的风险；可租赁面积变动的风险；项目公司与其他方共用房产和共用设备的风险；租赁合同特殊条款的风险：运营灵活性风险、免租期设置导致收入减少风险。 5、其他风险 资产收购环节的尽职调查风险；资产处置环节的限制转让风险；土地使用权续期安排不确定性风险；租赁合同未备案风险；同业竞争的风险；关联交易或利益冲突的风险；参与主体尽职履约风险；操作或技术风险；特定声誉风险；资产剥离涉及的风险；经营资质续期的风险。 本基金详细风险揭示详见本基金招募说明书及其更新。 不动产项目在评估、现金流测算等过程中，使用了较多的假设前提，这些假设前提在未来是否能够实现存在一定不确定性，投资者应当对这些假设前提进行审慎判断。 基金管理人管理的其他基金的业绩不构成对本基金业绩表现的保证，基金的过往业绩并不预示其未来表现。本基金的可供分配金额测算报告的相关预测结果不代表基金存续期间不动产项目真实的现金流分配情况，也不代表本基金能够按照可供分配金额预测结果进行分配；本基金不动产项目评估报告的相关评估结果不代表不动产项目的实际可交易价格，不代表不动产项目能够按照评估结果进行转让。 基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用不动产基金财产，履行不动产项目运营管理职责，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。 投资有风险，投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的招募说明书、基金合同、基金产品资料概要等信息披露文件，熟悉基金相关规则，全面认识本基金的风险收益特征和产品特性，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎做出投资决策。 基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在作出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化及基金份额上市交易价格波动引致的投资风险，由投资者自行负担。 投资者需要充分了解基金的投资风险，仔细研读《创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金招募说明书》中披露的风险，并充分考虑相关风险因素，审慎参与本次基金发售的报价。 重要提示 1、本基金已于2026年6月22日获证监许可〔2026〕1450号文准予募集注册。中国证监会对本基金募集的注册，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。 本基金扩位简称为“创金合信北京国资公司REIT”，基金代码为“181001”。 2、本基金战略投资者可以通过基金管理人直销柜台进行认购；本基金网下询价和有效报价的网下投资者录入认购信息均通过深交所网下发行电子平台进行，同时需向基金管理人完成网下认购缴款，方可认定为有效认购；公众投资者可以通过获得基金销售业务资格并经深圳证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司认可的深圳证券交易所会员单位或者基金管理人委托的场外基金销售机构（包括基金管理人的直销柜台及其他销售机构）认购本基金。 3、中国证监会准予本基金发售的基金份额总额为10亿份，本次发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。初始战略配售基金份额数量为7亿份，占发售份额总数的比例为70%。其中，原始权益人及其同一控制下的关联方拟认购数量为3.9亿份，占发售份额总数的比例为39%；其他战略投资者拟认购数量为3.1亿份，占发售份额总数的比例为31%。 网下发售的初始基金份额数量为 2.1亿份，占发售份额总数的比例为 21%,占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。公众投资者认购的初始基金份额数量为0.9亿份，占发售份额总数的比例为9%,占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。 最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量由回拨机制确定（如有）。 4、网下询价阶段，若剔除无效报价后网下投资者及其管理的配售对象拟认购份额数量总和不超过网下初始发售份额数量的100倍（含），则网下投资者及其管理的每一配售对象自本基金上市之日起前三个交易日（含上市首日）内可交易的份额不超过其获配份额的50%；自本基金上市后的第四个交易日起，网下投资者的全部获配份额可自由流通。若剔除无效报价后网下投资者及其管理的配售对象拟认购份额数量总和超过网下初始发售份额数量的100倍（不含），则网下投资者及其管理的配售对象自本基金上市之日起可交易的份额为其全部获配份额。 网下投资者及其管理的配售对象一旦报价即视为接受本询价公告所披露的上述安排，承诺遵守上述期间的交易要求。 监管机构有权对网下投资者在上述期间的交易情况进行监督管理。 5、本次询价日为2026年6月26日，询价区间为2.318元/份至2.832元/份。 6、本公告仅对本基金网下询价的有关事项和规定予以说明。投资者欲了解本基金及不动产项目的详细情况，请阅读2026年6月23日公告的《创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金招募说明书》。 7、投资者需充分了解有关不动产基金发售的相关法律法规，认真阅读本公告的各项内容，知悉本次发售的定价原则和配售原则，在提交报价前应确保不属于禁止参与网下询价的情形，并确保其认购数量和未来持有情况符合相关法律法规及主管部门的规定。投资者一旦提交报价，基金管理人视为该投资者已承诺：投资者参与本次报价符合法律法规和本公告的规定，由此产生的一切违法违规行为及相应后果由投资者自行承担。 有关本公告和本次询价及发售的相关问题由基金管理人保留最终解释权。 一、 本次发售的基本情况 （一）基金基本情况 1、基金全称：创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金 2、基金扩位简称：创金合信北京国资公司REIT 3、基金代码：181001 （二）发售方式和数量 1、本次发售由基金管理人负责组织实施，采用向战略投资者定向配售（以下简称“战略配售”）、向符合条件的网下投资者询价发售（以下简称“网下发售”）、向公众投资者定价发售（以下简称“公众投资者发售”）相结合的方式进行。 2、中国证监会准予本基金发售的基金份额总额为10亿份。基金管理人确定的初始战略配售基金份额数量为7亿份，网下初始发售的基金份额数量为2.1亿份，公众投资者初始发售的基金份额数量为0.9亿份。最终战略配售、网下发售、公众投资者发售份额将根据回拨（如有）情况确定。 （三）定价方式 本次发售通过向符合条件的网下投资者进行询价确定基金认购价格。具体定价方式详见“三、网下询价安排”。 （四）限售期安排 本次发售的基金份额中，参与配售的原始权益人及其同一控制下的关联方参与不动产基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额总发售数量的20%。其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。 不动产项目原始权益人及其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参与本次战略配售的，持有不动产基金份额期限自上市之日起不少于12个月。 网下询价阶段，若剔除无效报价后网下投资者及其管理的配售对象拟认购份额数量总和不超过网下初始发售份额数量的100倍（含），则网下投资者及其管理的每一配售对象自本基金上市之日起前三个交易日（含上市首日）内可交易的份额不超过其获配份额的50%；自本基金上市后的第四个交易日起，网下投资者的全部获配份额可自由流通。若剔除无效报价后网下投资者及其管理的配售对象拟认购份额数量总和超过网下初始发售份额数量的100倍（不含），则网下投资者及其管理的配售对象自本基金上市之日起可交易的份额为其全部获配份额。网下投资者及其管理的配售对象一旦报价即视为接受本询价公告所披露的上述安排，承诺遵守上述期间的交易要求。监管机构有权对网下投资者在上述期间的交易情况进行监督管理。 公众投资者发售的基金份额无流通限制及限售期安排，自本次公开发售的基金份额在深交所上市之日起即可流通。 （五）本次发售重要时间安排 1、发售时间安排
（2）如无特殊说明，上述日期均为交易日，如遇重大突发事件影响本次发售，基金管理人将及时公告，修改本次发售日程。 （3）若触及本公告“九、中止发售情况”约定的中止发售条款，基金管理人将及时刊登《中止发售公告》。 （4）如因深交所系统故障或非可控因素导致网下投资者无法正常使用其网下发行电子平台进行网下询价或录入认购信息工作，请网下投资者及时与基金管理人联系。 （5）如果基金管理人确定的认购价格高于网下投资者报价的中位数和加权平均数的孰低值的，基金管理人将发布投资风险特别公告，募集期将相应延迟，届时请以《发售公告》为准。 2、本次发售路演推介安排 基金管理人将于2026年6月23日（X-3日）至2026年6月25日（X-1日）期间，通过现场、电话或视频的方式进行本次发售的网下路演，或通过网络直播的方式进行本次发售的网上路演。不符合网下投资者条件以及与路演推介工作无关的机构和个人，不得参与网下路演。 路演推介内容不超出本基金《招募说明书》及其他已公开信息范围，且不对本基金二级市场交易价格作出预测。 二、 战略配售 （一）参与对象 1、选择标准 参与战略配售的战略投资者由原始权益人及其同一控制下的关联方和其他战略投资者组成。参与战略配售的其他专业机构投资者，应当具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可不动产基金长期投资价值。 本基金从如下范围中选择其他战略投资者：证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人、全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金以及其他符合中国证监会、深交所及中证协投资者适当性规定的专业机构投资者。 战略投资者不得接受他人委托或者委托他人参与不动产基金战略配售，但依法设立并符合特定投资目的证券投资基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等除外。 2、战略投资者具体情况 2026年6月29日（预计）公布的《发售公告》将披露战略投资者名称、承诺认购的基金份额数量以及限售期安排等。 （二）配售数量 本基金初始战略配售份额数量为7亿份，占基金发售份额总数的比例为70%。 其中，原始权益人及其同一控制下的关联方拟认购数量为3.9亿份，占发售份额总数的比例为39%；其他战略投资者拟认购数量为3.1亿份，占发售份额总数的比例为31%。 （三）配售条件 本基金的战略投资者缴款后，其认购的战略配售份额原则上将全额获配。 （四）限售期限 原始权益人及其同一控制下的关联方持有的基金份额发售总量的 20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。原始权益人及其同一控制下的关联方在限售届满后参与质押式协议回购、质押式三方回购等业务的，质押的战略配售取得的不动产基金份额累计不得超过其所持全部该类份额的50%，深交所另有规定除外。 其他战略投资者持有基金份额期限不少于12个月，持有期限自本基金在深交所上市之日起开始计算。战略投资者拟卖出战略配售取得的基金份额的，应当按照相关规定履行信息披露义务。 （五）核查情况 基金管理人已对战略投资者的选取标准、配售资格，以及是否存在法规规定的禁止性情形进行核查并出具核查文件，同时聘请北京市海问律师事务所出具法律意见书。核查文件及法律意见书将与《发售公告》一并披露。 （六）认购款项缴纳及验资安排 原始权益人及其同一控制下的关联方及其他战略投资者已与基金管理人签署战略配售协议，将按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额。战略投资者将通过基金管理人的直销柜台参与认购。战略投资者可选择使用场内证券账户或场外基金账户参与认购，如选择使用场外基金账户认购的，则在份额限售期届满后，需将所持份额转托管至场内方可进行交易。 所有战略投资者需根据战略配售协议的规定在认购期全额缴纳认购款。 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）将对战略投资者、网下投资者和公众投资者缴纳的认购资金及认购费用到账情况进行审验，并出具验资报告。 （七）相关承诺 募集期结束前，战略投资者应当在约定的期限内，以认购价格认购其承诺认购的基金份额数量。战略投资者应当按照《基金指引》的规定，承诺持有的基金份额在规定的持有期限内不得进行转让、交易。 三、 网下询价安排 （一）参与网下询价的投资者标准及条件 1、本公告所称“网下投资者”是指参与网下发售的机构投资者。本公告所称“配售对象”是指参与网下发售的投资者或其管理的证券投资产品。 2、参与本次网下发售的投资者应符合《基金指引》、《发售指引》、《网下投资者管理规则》等法规中规定的网下投资者标准。具体应符合以下条件： （1）投资者及其所属的自营投资账户或者直接管理的投资账户参与不动产基金网下询价和认购业务，应当符合中证协规定的条件，并在中证协完成网下投资者和配售对象注册。 证券公司、基金管理公司、保险公司以及前述机构资产管理子公司、商业银行、政策性银行、理财公司、期货公司、信托公司、财务公司、合格境外投资者、符合一定条件的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者，在中证协完成注册后，可以参与不动产基金网下询价和认购业务。 （2）机构投资者注册网下投资者，应当满足下列基本条件： （a）应当为依法取得行政许可的专业机构投资者；依法设立并在中国证券投资基金业协会完成登记手续的私募基金管理人，持续经营时间、从事证券交易或者不动产项目投资时间均达到2年以上。其中，私募基金管理人管理的私募投资基金总规模最近2个季度应当均为10亿元以上，且近3年管理的私募投资基金中至少有1只存续期达到2年以上； （b）具有良好的信用记录和持续经营能力，最近12个月未受到刑事处罚，最近12个月未因重大违法违规行为被相关监管部门采取行政处罚、行政监管措施或者被相关自律组织采取纪律处分，最近36个月未被相关自律组织采取书面自律管理措施3次以上，最近12个月未被列入失信被执行人名单、经营异常名录、市场监督管理严重违法失信名单，最近12个月未发生重大经营风险事件、被依法采取责令停业整顿、指定其他机构托管、接管、行政重组等风险处置措施； （c）具备专业证券或者不动产基金研究定价能力，应当具有科学合理的估值定价模型、完善的定价决策制度，能够自主作出投资决策。从事不动产基金研究和投资的人员应当具备2年以上专业研究或者投资管理经验； （d）具备必要的合规风控能力，应当依法合规展业，将参与不动产基金网下询价和认购业务纳入整体合规风控体系，并指定专门人员加强合规管理和风险控制。不动产基金网下询价和认购业务合规管理人员应当具备2年以上金融合规管理工作经验，并具备法律、金融等相关专业本科以上学历或者通过国家统一法律职业资格考试； （e）具备较强的风险承受能力，能够独立承担投资风险； （f）具有开展不动产基金网下询价和认购业务独立性，能够独立开展不动产基金研究定价、网下询价与认购业务； （g）建立完善的参与不动产基金网下询价和认购业务的制度和机制，包括但不限于内部控制、投资研究、定价决策、报价认购、通讯设备管控等制度机制； （h）建立健全不动产基金内部问责机制和薪酬考核机制，明确相关业务人员责任认定、责任追究等事项，综合考量研究人员和投资决策人员的专业胜任能力、执业质量、合规情况、业务收入等各项因素确定人员薪酬标准； （i）监管部门和中证协要求的其他条件。 3、本次发售网下询价通过深交所网下发行电子平台进行。网下投资者应当在询价日前一交易日，即2026年6月25日（X-1日）12：00前，按照规定向中证协完成不动产基金网下投资者注册并已在深交所开通网下发行电子平台CA证书，且其所属或直接管理的、拟参与本基金网下询价和认购业务且符合规定的自营投资账户或资产管理产品必须已注册为配售对象。完成上述流程的网下投资者方可参与网下询价。 4、基金管理人将在深交所规定的时间内，通过网下发行电子平台确认拟参与网下发售的配售对象名称、场内证券账户或场外基金账户等相关信息，同时剔除不符合本公告规定的网下投资者及其配售对象账户，完成询价准备的确认工作。 不符合相关标准而参与本次发售网下询价的，须自行承担一切由该行为引发的后果。 5、原始权益人及其关联方、基金管理人、战略投资者以及其他与定价存在利益冲突的主体不得参与网下询价，但基金管理人管理的公募证券投资基金、全国社会保障基金、基本养老保险基金和年金基金除外。 6、投资者若参与本基金询价，即视为其向基金管理人承诺其不存在法律法规禁止参与网下询价及配售的情形。如因投资者的原因，导致关联方参与询价或发生关联方配售等情况，投资者应承当由此所产生的全部责任。 7、使用场外基金账户参与网下询价的投资者，若持有场内证券账户，应在深交所网下发行电子平台报备场内证券账户。 （二）承诺函及资质证明文件的提交方式 1、所有参与本次询价的网下投资者须符合上述投资者条件，并按要求在2026年6月25日（X-1日）中午12:00前通过创金合信基金公募REITs发行平台（网址：https://reits.cjhxfund.com/）注册并提交相关核查材料。如网下投资者核查系统无法上传，投资者可与基金管理人协商确定核查资料的其他传送方式。 2、投资者需提交的资料包括：《网下投资者关联方信息表》、配售对象资产规模证明文件、《投资者信息登记表》、《基金业务授权委托书》、《配售对象信息登记表》等；私募基金、信托计划、资管产品等均需提供相应的备案、登记证明。 此外，除公募产品、养老金、社保基金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者投资账户和机构自营投资账户外的其他配售对象需提供《配售对象出资方基本信息表》。 3、提交方式 （1）注册及信息报备 登录创金合信基金公募 REITs 发行平台（网址： https://reits.cjhxfund.com/），完成注册及填写信息，提交的操作指引可从网站下载或联系基金管理人。 第一步：登录。点击“投资者登录”，进入登录页面，投资者可通过中国大陆手机号进行登录； 第二步：在项目列表页面点击“进入询价”或“项目名称”，进入“投资者信息填写”页面，填写投资者全称、统一社会信用代码、投资者协会编码、联系人等信息，点击“保存及下一步”。其中：1）请确认欲参与公募REITs项目的投资者是否在协会注册成功为合格的网下投资者，并开通REITs权限；2）统一社会信用代码按在协会注册备案的填写；3）投资者协会编码为5位，如果不确定，可联系备案机构查询确认； 第三步：选择该投资者参与询价的“配售对象”，点击“保存及下一步”。 若未选择的配售对象参与了网下询价，基金管理人有权将其设定为无效报价。系统列出的是该投资者最新的配售对象列表，如果缺少某配售对象，请联系备案机构查询对应的配售对象是否开通REITs权限，或是否进入黑名单； 第四步：同意并确认《认购电子承诺函》相关内容。 （2）询价资料上传 根据询价对象和配售对象类型所需要的资料，进行模板下载后选择用印上传。 1）所有投资者均须填写《网下投资者关联方信息表》后上传Excel和签章版扫描件，并上传其他基础证照、网下投资者承诺函的签章版扫描件。 2）除公募产品、养老金、社保基金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者投资账户和机构自营投资账户外，其余配售对象均须填写配售对象的《出资方基本信息表》后上传Excel和签章版扫描件。 3）配售对象备案或登记证明文件签章版扫描件：①配售对象如属于私募投资基金，应上传私募基金管理人登记以及私募投资基金产品成立的备案证明文件。 “私募投资基金”系指以非公开方式向合格投资者募集资金设立的投资基金，包括由基金管理人或者普通合伙人管理的以投资活动为目的设立的公司或者合伙企业；②配售对象如属于基金公司或其资产管理子公司一对一、一对多专户理财产品、证券公司定向资产管理计划、集合资产管理计划需提供产品备案证明文件（包括但不限于备案函、备案系统截屏等）。如投资者拒绝配合核查、未能完整提交相关材料或者提交的材料不足以排除其存在法律、法规、规范性文件禁止参与网下发售情形的，基金管理人将拒绝其参与本次网下发售、将其报价作为无效报价处理或不予配售，并在《发售公告》中予以披露。网下投资者违反规定参与本基金网下发售的，应自行承担由此产生的全部责任。 4）其他资料（如需），详见创金合信基金公募REITs发行平台。 （3）资产规模上传 根据询价对象和配售对象类型所需要的资料，进行模板下载后选择用印上传。 1）所有投资者均须上传每个配售对象资产规模证明文件的签章版扫描件。 其中，对于公募基金、基金专户、资产管理计划、私募基金等产品，应以询价首日前第三个工作日的产品总资产为准；对于自营投资账户，应以公司出具的询价首日前第三个工作日的自营账户资金规模说明为准。 2）投资者需在系统右上角“模板下载”处下载《配售对象资产规模汇总表》，填写金额、日期后再上传EXCEL和PDF资产规模证明文件。 3）其他资料（如需），详见创金合信基金公募REITs发行平台。 （4）客户资料上传 根据询价对象和配售对象类型所需要的资料，进行模板下载后选择用印上传。 1）所有投资者均需点击进入询价对象系统页面“询价对象”右侧“投资者信息登记”，填入“客户信息”、“法定代表人或负责人”、“控股股东/实际控制人信息”和“经办人信息”，填入完成后点击“保存并打印”，加盖公章后，在“投资者信息登记表”处上传签章版扫描件。 2）所有投资者均需点击进入询价对象系统页面“配售对象”右侧“配售对象信息登记”，填入“客户证券/基金账户信息”、“产品信息”、“银行信息”和“受益所有人信息”，填入完成后点击“保存并打印”，加盖公章后，在“配售对象信息登记表”处上传签章版扫描件。 3）所有投资者均需上传《基金业务授权委托书》及其他系统要求的基础证照的签章版扫描件。 4）每个配售对象在《配售对象信息登记表》涉及的受益所有人，均需上传签章版扫描件。 5）其他资料（如需），详见创金合信基金公募REITs发行平台。 （5）以上步骤完成后，提交审核页面查看，确保“询价资料”、“资产规模”和“客户资料”全部都已提交审核。 3、提交时间：2026年6月25日（X-1日）中午12:00之前，投资者可修改已提交的项目申请信息；2026年6月25日（X-1日）中午12:00之后，投资者将无法对已提交的信息进行修改。 4、投资者注意事项： 投资者须对其填写的信息的准确真实性、提交资料的准确完整性负责。投资者未按要求在2026年6月25日（X-1日）中午12:00之前完成材料提交，或虽完成材料提交但存在不真实、不准确、不完整情形的，则将无法参加询价发售或者报价将被界定为无效报价。 请投资者认真阅读报备页面中的填写注意事项。基金管理人将安排专人在2026年6月23日（X-3日）、2026年6月24日（X-2日）的9:00-12:00和13:00-17:00及2026年6月25日（X-1日）的9:00-12:00接听咨询电话，号码为0755-82820228。 （三）网下投资者备案核查 基金管理人将会同见证律师对投资者资质进行核查并有可能要求其进一步提供相关证明材料，投资者应当予以积极配合（根据投资者类型及实际情况的不同，可能包括但不限于提供工商登记资料、投资者资产规模信息表和资金规模证明文件、安排实际控制人访谈、如实提供相关自然人主要社会关系名单、配合其他关联关系调查等）。 如投资者不符合条件、投资者或其管理的资管产品的出资方为本基金原始权益人的关联方、投资者拒绝配合核查、未能完整提交相关材料或者提交的材料不足以排除其存在法律、法规、规范性文件和本公告规定的禁止参与网下发售情形的，基金管理人将拒绝其参与本次网下发售、将其报价作为无效报价处理或不予配售，并在《发售公告》中予以披露。网下投资者违反规定参与本次网下发售的，应自行承担由此产生的全部责任。 网下投资者需自行审核比对关联方，确保原始权益人及其关联方、基金管理人、战略投资者以及其他与定价存在利益冲突的主体不得参与网下询价，但基金管理人管理的公募证券投资基金、全国社会保障基金、基本养老保险基金和年金基金除外。如因投资者的原因，导致关联方参与询价或发生关联方配售等情况，投资者应承担由此所产生的全部责任。 （四）询价 1、本次网下询价时间为2026年6月26日（X日）的9:30-15:00。在上述时间内，符合条件的网下投资者可通过深交所网下发行电子平台为其管理的配售对象填写、提交申报价格和申报数量。 2、本次网下询价采取拟认购价格与拟认购数量同时申报的方式进行，网下投资者及其管理的配售对象的报价应当包含每份价格和该价格对应的拟认购数量。网下投资者为拟参与报价的全部配售对象录入报价记录后，应当一次性提交。 网下投资者可以多次提交报价记录，应在网下发行电子平台填写具体原因，但以最后一次提交的全部报价记录为准。 3、本次网下询价的询价区间为：2.318元/份至 2.832元/份。任何超出询价区间的报价将被视为无效报价。网下投资者申报价格的最小变动单位为0.001元； 网下投资者可为其管理的不同配售对象分别报价，每个配售对象报价不得超过1个，且同一网下投资者全部报价中的不同拟认购价格不得超过3个。 单个配售对象参与本次网下发售的最低申报数量为100万份，申报数量须为10万份的整数倍，不得超过网下初始发售份额数量，且拟认购金额原则上不得超过该配售对象询价首日前第三个工作日（X-3日），即2026年6月23日的总资产或资金规模。投资者应按规定进行网下询价，并自行承担相应的法律责任。 参与询价的网下投资者应当根据不动产项目相关情况，遵循独立、客观、诚信的原则，合理报价，不得采取串通合谋、协商报价等方式故意压低或抬高价格，不得有其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为。 基金管理人将在《发售公告》中披露投资者详细报价情况、认购价格及其确定过程、募集期起止日、基金份额发售数量、网下发售份额数量、公众投资者发售份额数量、回拨机制、销售机构、认购方式、认购费用，以及以认购价格计算的不动产项目价值及预期收益测算等内容。其中，详细报价情况包括每个投资者名称、配售对象信息、认购价格及对应的拟认购数量，以及所有网下投资者报价的中位数和加权平均数。 4、网下投资者申报存在以下情形之一的，将被视为无效： （1）网下投资者未在2026年6月25日（X-1日）中午12:00前在中证协完成本基金网下投资者及配售对象的注册工作； （2）按照《中华人民共和国证券投资基金法》、《私募投资基金监督管理暂行办法》、《私募投资基金登记备案办法》的规定，未能在中国证券投资基金业协会完成管理人登记和基金备案的私募基金； （3）单个配售对象的申报数量不符合要求的，该配售对象的申报无效； （4）网下投资者资格不符合相关法律、法规、规范性文件以及本公告规定的，其报价为无效申报； （5）未按本公告要求提交投资者资格核查文件的，或提交材料后经基金管理人审核未通过的； （6）经审查不符合本公告网下投资者条件的； （7）被中证协列入黑名单的网下投资者； （8）基金管理人发现投资者不遵守行业监管要求、超过其向基金管理人提交的资产证明材料及《资产规模信息表》中相应资产规模或者资金规模认购的，则该配售对象的认购无效； （9）其他网下投资者无效申报的情况。 5、投资者或其管理的配售对象的托管单元代码系办理份额登记的重要信息，托管单元代码错误将会导致无法办理份额登记或份额登记有误，请参与网下询价的网下投资者正确填写其托管单元代码，如发现填报有误请及时与基金管理人联系。 （五）网下投资者违规行为的处理 1、网下投资者及相关工作人员在参与不动产基金网下询价和认购业务时，不得存在下列行为： （1）报送信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的； （2）使用他人账户、多个账户报价的； （3）委托他人开展网下询价和认购业务，或者接受其他网下投资者的委托，代其开展网下询价和认购业务的，经行政许可的除外； （4）在询价结束前泄露本机构的估值定价方法、估值定价参数、相关报价信息，打听、收集、传播其他网下投资者的上述信息，或者网下投资者之间就上述信息进行协商报价的； （5）与其他投资者、原始权益人、基金管理人等利益相关方串通报价的； （6）利用内幕信息、未公开信息报价的； （7）以“博入围”等目的故意压低、抬高报价，或者未审慎报价的； （8）通过嵌套投资等方式虚增资产规模获取不正当利益的； （9）接受原始权益人、基金管理人以及其他利益相关方提供的财务资助、补偿、回扣等的； （10）未合理确定拟认购数量，其拟认购数量及（或）获配后持股数量不符合相关法律法规或者监管规定的； （11）未合理确定拟认购数量，其拟认购金额超过配售对象总资产的； （12）未履行报价评估和决策程序，及（或）无定价依据的； （13）网上网下同时认购的； （14）获配后未恪守限售期等相关承诺的； （15）未严格履行报价评估和决策程序，及（或）定价依据不充分的； （16）提供有效报价但未参与认购或者未足额认购的； （17）未按时足额缴付认购资金的； （18）未及时进行展期导致认购或者缴款失败的； （19）向基金管理人提交的资产规模报告等数据文件存在不准确、不完整或者不一致等情形的； （20）向协会提交的数据信息存在不准确、不完整或者不一致等情形的； （21）其他以任何形式谋取、输送不正当利益或者不独立、不客观、不诚信、不廉洁等影响网下发行秩序的情形。 2、北京市海问律师事务所将对网下发售、配售行为，参与定价和配售投资者的资质条件，及其与基金管理人的关联关系、资金划拨等事项进行见证，并出具法律意见书。 3、网下投资者或配售对象参与不动产基金网下询价和认购业务时违反上述第1条规定的，中证协按照法规对其采取自律措施并在其网站公布。网下投资者相关工作人员出现上述第1条情形的，视为所在机构行为。 （六）其他要求 参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部分认购基金份额。配售对象关联账户是指与配售对象场内证券账户或场外基金账户注册资料中的“账户持有人名称”、“有效身份证明文件号码”均相同的账户。 证券公司客户定向资产管理专用账户以及企业年金账户注册资料中“账户持有人名称”、“有效身份证明文件号码”均相同的，不受上述限制。 四、 确定有效报价投资者和发售价格 1、网下询价报价截止后，基金管理人应当根据本公告的条件，剔除不符合条件的报价及其对应的拟认购数量。 2、剔除不符合条件的报价后，基金管理人应当根据所有网下投资者报价的中位数和加权平均数，并结合公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配售对象的报价情况，审慎合理确定本基金份额认购价格。 基金管理人确定的认购价格高于上述网下投资者报价的中位数和加权平均数的孰低值的，基金管理人将至少在基金份额认购首日前五个工作日发布投资风险特别公告，并在公告中披露超过的原因，以及各类网下投资者报价与认购价格的差异情况，同时提请投资者关注投资风险，理性作出投资决策。 3、申报价格不低于认购价格且未被认定为无效的报价为有效报价。提供有效报价的网下投资者，方可参与且必须参与网下认购。 4、基金管理人将在 2026 年6月29日（预计）发布的《发售公告》中披露下列信息： 网下投资者详细报价情况、认购价格及其确定过程、募集期起止日、基金份额发售数量、网下发售份额数量、公众投资者发售份额数量、回拨机制（如有）、 销售机构、认购方式、认购费用，以及以认购价格计算的不动产项目价值及预期收益测算等。 其中，详细报价情况包括每个投资者名称、配售对象信息、认购价格及对应的拟认购数量，以及所有网下投资者报价的中位数和加权平均数。 五、 各类投资者认购方式及费用 1、本基金认购价格确定后，将在《发售公告》中公布。本基金各类型投资者均以该价格参与认购。具体认购方式和资金交收将在后续刊登的《发售公告》 中披露。 本基金的公众投资者认购时收取基金认购费用。投资者如果有多笔基金份额的认购，适用费率按单笔分别计算。 2、认购费用
对于公众投资者，投资者通过直销柜台认购基金份额时不支付认购费用，通过其他销售机构认购基金份额时支付认购费用。在募集期内认购的每笔基金份额的认购费按认购申请金额计算，最终实际缴纳的认购费用以最终获配份额为准进行计算，可能存在投资者实际认购费率高于最初申请认购金额所对应的认购费率，投资者认购的基金份额数以本基金基金合同生效后登记机构的确认为准。 对于战略投资者及网下投资者，本基金不收取认购费。 本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交易费以证券公司实际收取为准。 3、战略投资者及采用“份额认购，份额确认”的方式。 4、网下投资者采用“份额认购，份额确认”的方式，网下投资者的配售对象认购时，应当按照确定的认购价格填报认购数量，其填报的认购数量不得低于询价阶段填报的“拟认购数量”，且不得高于网下初始发售份额数量。 5、公众投资者场外认购采用“金额认购，份额确认”的方式；场内认购采用“份额认购，份额确认”的方式。 六、 本次发售回拨机制 募集期届满，公众投资者认购份额不足的，基金管理人可以将公众投资者部分向网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量低于网下最低发售量的，不得向公众投资者回拨。 网下投资者认购数量高于网下最低发售量，且公众投资者有效认购倍数较高的，网下发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得低于本次发售数量扣除向战略投资者配售部分后的70%。 最终战略配售数量与初始战略配售数量的差额部分（如有），可回拨至网下发售。 如决定启用回拨机制，基金管理人将发布公告，披露本基金回拨机制及回拨情况。 七、 各类投资者配售原则及方式 基金管理人在完成回拨机制（如有）后，将根据以下原则对各类 投资者进行配售： （一）战略投资者配售 战略投资者由基金管理人根据战略配售协议的约定进行配售。本基金的战略投资者缴款后，其认购的战略配售份额原则上将全额获配。 （二）网下投资者配售 本基金发售结束后，基金管理人将对进行有效认购且足额缴款的投资者及其管理的有效配售对象进行比例配售，所有配售对象将获得相同的配售比例。 配售比例=最终网下发售份额/全部有效网下认购份额 （三）公众投资者配售 如本基金公众投资者有效认购数量超过本次最终公众投资者发售总量，基金管理人将采取“末日比例确认”的方式实现配售。当发生末日比例确认时，基金 管理人将及时公告比例确认情况与结果。 当发生部分确认时，末日公众投资者认购费率按照单笔认购申请确认金额所对应的费率计算，可能会出现认购确认金额对应的费率高于认购申请金额对应的费率的情形。末日认购申请确认金额不受认购最低限额的限制。最终认购申请确认结果以本基金登记机构的计算并确认的结果为准。未确认部分的认购款项将在募集期结束后退还给投资者，由此产生的损失由投资人自行承担。 如公众有效认购总份额等于本次公众最终发售份额，基金管理人将按照公众投资者的实际认购份额数量直接进行配售。 八、 投资者缴款 （一） 投资者缴款要求 各类投资者均在募集期认购本基金时全额缴纳认购资金。 网下投资者提供有效报价但未参与认购或未足额认购、提交认购申报后未按时足额缴纳认购资金以及以公众投资者参与认购等属于违规行为。基金管理人发现网下投资者存在上述情形的，将其报价或认购行为认定为无效并予以剔除，并将有关情况报告深交所。深交所将公开通报相关情况，并建议中证协对该网下投资者采取列入网下投资者黑名单等自律管理措施。 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）将对战略投资者、网下投资者和公众投资者缴纳的认购资金及认购费用到账情况进行审验，并出具验资报告。 （二）认购金额的计算及举例 1、战略投资者和网下投资者的认购金额/认购份额的计算 战略投资者、网下投资者认购采取“份额认购，份额确认”的方式。 认购金额=基金份额发行价格×认购份额×（1＋认购费率），其中认购费率为0。 认购金额计算结果按照四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误差产生的收益或损失由基金财产承担。 例：某战略投资者或网下投资者在认购期内认购本基金份额100,000份，该笔认购申请被全部确认，假设认购款项在认购期间产生的利息为100.00元，基金份额发行价格2.405元，则其认购金额的计算如下： 认购金额＝2.405×100,000=240,500.00元 即：战略投资者或网下投资者认购本基金基金份额100,000份，需缴纳认购金额240,500.00元，在基金合同生效时，假设认购款项在认购期间产生的利息为100.00元，该部分利息直接划入基金资产，投资者账户登记有本基金基金份额100,000份。 2、公众投资者认购的场内和场外份额的计算 场外认购采用“金额认购，份额确认”的方式；场内认购采用“份额认购，份额确认”的方式。投资者最终所得基金份额为整数份。 （1）场外认购基金份额的计算 本基金场外认购采用金额认购方法。投资者的认购金额包括认购费用和净认购金额。 ①适用比例费率时，基金份额的认购份额计算如下： 认购费用＝认购金额×认购费率／（1＋认购费率） 认购份额＝（认购金额-认购费用）／基金份额发行价格 认购确认份额=认购份额；发生比例配售时认购确认份额须根据配售比例进行计算，认购份额的计算保留到整数位。 实际净认购金额＝认购确认份额×基金份额发行价格 实际认购费用＝实际净认购金额×认购费率，按照实际净认购金额确定对应认购费率，即M=实际净认购金额 实际确认金额＝实际净认购金额+实际认购费用 实际确认金额的计算保留两位小数，小数点后第三位四舍五入，由此误差产生的收益或损失由基金资产承担。实际确认金额与认购金额的差额将退还投资者。 例：假定某投资者投资10万元场外认购本基金基金份额，所对应的认购费率为 0.50%，该笔认购申请被全部确认，且该笔认购资金在募集期间产生利息100.00元，发行价格2.405元/份。 则： 认购费用＝认购金额×认购费率／（1＋认购费率）＝100,000×0.50%／（1＋0.50%）＝497.51元 认购份额＝（认购金额-认购费用）／基金份额发行价格＝（100,000-497.51）／2.405＝41,373份 认购确认份额＝认购份额＝41,373份 实际净认购金额＝认购确认份额×基金份额发行价格＝41,373× 2.405=99,502.07元 实际认购费用＝实际净认购金额×认购费率＝99,502.07×0.50%＝497.51元 实际确认金额＝实际净认购金额+实际认购费用＝99,502.07＋497.51＝99,999.58元 退还投资者差额＝认购金额-实际确认金额＝100,000-99,999.58=0.42元 即：投资者投资10万元场外认购本基金基金份额，假定该笔认购申请被全部确认，且该笔认购资金在募集期间产生利息100.00元直接划入基金资产，在基金合同生效时，投资者账户登记本基金基金份额41,373份，退还投资者0.42元。 ②适用固定费用时，基金份额的认购份额计算如下： 认购费用＝固定费用 认购份额＝（认购金额-认购费用）／基金份额发行价格 认购确认份额=认购份额；发生比例配售时认购确认份额须根据配售比例进行计算，认购份额的计算保留到整数位。 实际净认购金额＝认购确认份额×基金份额发行价格 实际认购费用根据实际认购金额确定 实际确认金额＝实际净认购金额+实际认购费用 实际确认金额的计算保留两位小数，小数点后第三位四舍五入。实际确认金额与认购金额的差额将退还投资者。 例：假定某投资者投资1000万元场外认购本基金基金份额，所对应的认购费为1000元，该笔认购申请被全部确认，且该笔认购资金在募集期间产生利息100.00元，发行价格2.405元/份。 则认购份额为：认购费用＝固定费用＝1000元认购份额＝（认购金额-认购费用）／基金份额发行价格＝（10,000,000-1000）／2.405＝4,157,588份 认购确认份额=认购份额＝4,157,588份 实际净认购金额＝认购确认份额×基金份额发行价格＝4,157,588×2.405= 9,998,999.14元 实际认购费用＝1000元 实际确认金额＝实际净认购金额+实际认购费用＝9,998,999.14+1000＝ 9,999,999.14元 退还投资者差额＝认购金额-实际确认金额＝10,000,000-9,999,999.14＝0.86元 即：投资者投资1000万元场外认购本基金基金份额，假定该笔认购申请被全部确认，且该笔认购资金在募集期间产生利息100.00元直接划入基金资产，在基金合同生效时，投资者账户登记本基金基金份额4,157,588份，退还投资者0.86元。 （2）场内认购基金份额的计算 本基金场内认购采用份额认购方法。 ①适用比例费率时，基金份额的认购金额计算如下： 认购金额＝基金份额发行价格×认购份额×（1＋认购费率），发生比例配售时认购确认份额须根据配售比例进行计算，认购份额的计算保留到整数位。 认购费用＝基金份额发行价格×认购份额×认购费率，认购费率根据发行价格与认购份额乘积来确定，即M=基金份额发行价格×认购份额。 认购金额计算结果按照四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误差产生的收益或损失由基金财产承担。 例：某投资者在认购期内认购本基金份额 100,000份，认购费率为 0.50%，假设认购款项在认购期间产生的利息为100.00元，基金份额发行价格2.405元，则其可得到的基金份额数计算如下： 认购金额＝2.405×100,000×（1+0.50%）= 241,702.50元 认购费用＝2.405×100,000×0.50%=1,202.50元 即：投资者场内认购本基金基金份额 100,000份，需缴纳认购金额 241,702.50元，在认购期结束时，假设认购款项在认购期间产生的利息为100.00元，该部分利息直接划入基金资产，投资者账户登记有本基金基金份额100,000份。 ②适用固定费用时，基金份额的认购份额计算如下： 认购金额=基金份额发行价格×认购份额+固定费用，发生比例配售时认购确认份额须根据配售比例进行计算，认购份额的计算保留到整数位。 认购费用＝固定费用 例：假定基金份额发行价格2.405元/份，某投资者认购10,000,000份本基金基金份额，所对应的认购费为1,000元，该笔认购申请被全部确认，且该笔认购资金在募集期间产生利息100.00元。 则认购金额为：认购金额=2.405×10,000,000+1,000=24,051,000.00元 即：投资者场内认购本基金基金份额 10,000,000份，需缴纳认购金额24,051,000.00元，在认购期结束时，假设认购款项在认购期间产生的利息为100.00元直接划入基金资产，投资者账户登记有本基金基金份额10,000,000份。 九、 中止发售情况 当出现以下任意情况之一时，基金管理人将可采取中止发售措施： （一） 网下询价阶段，网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售份额数量； （二） 基金份额认购价格未达原始权益人预期； （三） 原始权益人、基金管理人就确定基金份额认购价格未能达成一致意见； （四） 出现对基金发售有重大影响的其他情形。 如发生以上情形，基金管理人将可采取中止发售措施，并发布中止发售公告。 中止发售后，在中国证监会同意注册决定的有效期内，基金管理人将择机重新启动发售。 十、募集失败的情形和处理安排 募集期届满，出现下列任意情形之一的，本基金募集失败： （一）基金份额总额未达到准予注册规模； （二）募集资金规模不足2亿元，或基金认购人数少于1000人； （三）原始权益人及其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售； （四）扣除战略配售部分后，网下发售比例低于本次公开发售数量的70%； （五）导致基金募集失败的其他情形。 如果本基金募集失败，基金管理人应当承担下列责任： （一）以其固有财产承担因募集行为而产生的债务和费用； （二）在基金募集期限届满后30日内返还投资人已缴纳的款项，并加计银 行同期活期存款利息； （三）如基金募集失败，基金管理人、基金托管人及销售机构不得请求报酬。 基金管理人、基金托管人和销售机构为基金募集支付之一切费用应由各方各自承担。 十一、 基金管理人联系方式 基金管理人：创金合信基金管理有限公司 联系地址：深圳市南山区前海自贸区华润前海大厦A座36楼 联系人：REITs基金管理部 电话：0755-82820228 中财网
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